Adoptée fin mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), dont l’objectif principal est de rétablir une égalité d’accès au logement, introduit un certain nombre de nouvelles mesures régissant notamment les relations entre propriétaires et locataires. Un texte composé de 177 articles et nécessitant plus d’une centaine de décrets d’application ! L’occasion, un peu plus d’un an après son entrée en vigueur, de faire le point sur les avancées de cette loi.
Les mesures en vigueur
Le rapprochement du régime de la location meublée et de celui de la location vide
Depuis le 27 mars 2014, la location meublée est entrée dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Ce qui signifie que son régime juridique se rapproche de celui de la location nue. Ainsi, bailleurs et locataires ont des obligations mieux définies. Quelques nouveautés cependant en matière de location meublée : par exemple, désormais, le montant du dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer au lieu de la libre fixation et sa restitution doit être effectuée dans un délai d’un mois au lieu de deux.
Le plafonnement des honoraires des agences immobilières
Les honoraires d’agence pour une location sont, depuis le 15 septembre 2014, plafonnés et répartis entre propriétaire et locataire. Ainsi, le propriétaire prend en charge l’ensemble des coûts de mise en location, excepté quatre prestations pour lesquelles les frais sont partagés avec le locataire. Ces quatre prestations sont : l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux. Pour ces prestations, la part payée par le locataire ne peut être supérieure à celle payée par le bailleur et doit être inférieure ou égale à un plafond établi par mètre carré de surface habitable selon la situation géographique du bien.
La prolongation de la trêve hivernale
La loi a également retouché la traditionnelle trêve hivernale, trêve interrompant la faculté d’expulser les locataires ou de couper l’alimentation en énergie (gaz, électricité) durant un laps de temps déterminé. Depuis l’hiver dernier, elle est prolongée de 15 jours (finissant le 31 mars au lieu du 15), et est étendue également aux occupants de logements sans droit ni titre.
La réduction du préavis de départ
En principe, le délai de préavis de départ en location vide est fixé à 3 mois. Dans certaines situations, il peut être réduit à 1 mois. La loi Alur ajoute de nouveaux cas pour lesquels le délai de préavis réduit est acquis :
– lorsque le logement est situé en zone tendue ;
– en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
– pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
– pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
– pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.
Précision : les zones tendues sont celles dans lesquelles l’offre de logements ne peut répondre à la demande (par exemple, Paris, Bordeaux, Lille, Lyon).
Cette mesure concerne uniquement les baux signés ou renouvelés depuis le 27 mars 2014.
Les mesures à venir
Cette nouvelle législation introduit également des mesures très concrètes pour le bailleur et le locataire afin de simplifier et sécuriser la location de biens immobiliers. La loi Alur prévoit notamment la création d’un formulaire type pour le bail et l’état des lieux, l’établissement d’une liste exhaustive des pièces exigibles par le bailleur à son futur locataire et à la caution, la fixation d’une liste d’éléments mobiliers minimum à fournir dans les locations meublées ou encore l’obligation pour les propriétaires de logements indignes d’effectuer des travaux. Selon le ministère du Logement, ces nouveautés devraient être effectives, tout au moins pour la plupart d’entre elles, au second semestre 2015.
Les mesures abandonnées
Les mesures, qui ne verront pas le jour ou qui ont été fortement dénaturées, sont essentiellement celles qui ont été médiatisées. C’est notamment le cas avec l’encadrement des loyers, qui avait vocation à contribuer à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues » du territoire. Pour ce faire, dans chacune de ces zones, un observatoire devait être créé, dont la mission était de recenser les loyers pratiqués par les bailleurs. Ainsi, à l’aide de ces données, les préfets auraient déterminé tous les ans, par arrêté, des loyers de référence par catégorie de logement et par quartier (une fourchette dans laquelle le loyer aurait pu être librement fixé par le bailleur). Finalement, ce dispositif d’encadrement des loyers passera par une phase de test cantonnée à la seule région parisienne.
Autre mesure « enterrée », la garantie universelle des loyers. Cette dernière, qui devait s’appliquer à compter du 1er janvier 2016, et qui devait consister à indemniser le propriétaire en cas d’impayés de loyers, n’est plus d’actualité ! En effet, le gouvernement a indiqué vouloir « réajuster » les différents dispositifs d’aide au logement. Une volonté qui a été entérinée avec la signature, en décembre dernier, d’un accord entre l’État et Action logement. Cet accord donne naissance à un nouveau dispositif de sécurisation locative en remplacement de la garantie universelle des loyers et de la garantie des risques locatifs. À suivre…
