Revalorisation des loyers pour les baux conclus sous la loi de 1948

Comme chaque année, les pouvoirs publics réévaluent, par le biais d’un décret, les loyers des logements régis par la loi du 1^er septembre 1948. Mauvaise nouvelle pour les bailleurs, ils ne peuvent, pour 2015, les réévaluer que de seulement 0,15 % (0,60 % en 2014). Une hausse pouvant s’appliquer à compter du 1^er juillet 2015.

En pratique, les nouvelles valeurs locatives mensuelles en euros, établies en fonction de la situation géographique du bien et de sa catégorie, figurent en annexe du décret. Il existe en effet trois catégories de logements déterminées en fonction des équipements et des éléments de confort qu’ils contiennent.

Précision : cette réévaluation ne concerne pas tous les logements. Sont exclus ceux qui ne disposent d’aucun équipement et qui ne répondent pas aux normes de décence (catégorie IV).

Soulignons que le dispositif prévu par la loi de 1948 ne concerne aujourd’hui pas plus de 200 000 logements et tend véritablement à disparaître. En effet, les « baux de 1948 », qui présentent de nombreux particularismes, ne correspondent plus aux usages du marché immobilier.

Dans les grandes lignes, les logements concernés sont des biens construits avant le 1^er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants (agglomération parisienne). Autre particularité, le bail régi par la loi de 1948 n’est pas obligatoirement écrit et n’est soumis à aucune durée minimale ni maximale. Le bail verbal et à durée indéterminée est donc admis.

Avantage de la loi de 1948, les loyers pratiqués sont généralement peu élevés (contexte d’après-guerre). De plus, le locataire bénéficie d’une protection importante grâce au droit au maintien dans les lieux après l’expiration du bail. Ce qui lui confère le droit de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire ait à rédiger un nouveau contrat de bail.

Et lorsque le contrat de location est résilié de plein droit en raison du décès ou de l’abandon du domicile par le locataire, ses proches bénéficient, dans les mêmes conditions, du droit au maintien dans les lieux. Sont concernés le conjoint, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs jusqu’à leur majorité et les ascendants du locataire ainsi que les personnes handicapées, lorsqu’ils vivaient effectivement avec l’occupant de bonne foi depuis plus d’un an.

Des logements que certains professionnels de l’immobilier considèrent aujourd’hui comme « des rentes de situation » !

Précision : seul le locataire occupant le logement avant le 23 décembre 1986 peut bénéficier du régime de la loi de 1948. Après cette date, le logement sort du champ d’application de cette loi.

Décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015, JO du 17