Cession isolée d’un droit démembré : comment calculer les droits de mutation ?

La vente d’un bien ou d’un droit déclenche mécaniquement le paiement de droits de mutation à titre onéreux. Ces derniers, encore appelés « droits de vente », sont le plus souvent supportés par l’acquéreur et se calculent sur le prix de vente convenu par les parties.

Cependant, lorsque cette vente porte sur un droit démembré (l’usufruit ou la nue-propriété), les modalités de calcul des droits de mutation sont différentes.

En effet, l’administration fiscale a précisé récemment que ce droit de vente, établi au taux de base de 5,09 %, ne s’applique pas sur le prix fixé par les parties mais sur la valeur du droit démembré telle qu’elle est calculée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. Elle a ajouté également que l’on doit se référer à cette valeur fiscale même si le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur est supérieur.

Barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
De 91 ans et plus	10 %	90 %

Exemple : M. X., 51 ans, souhaite vendre la nue-propriété d’un bien immobilier estimé à 150 000 € (valeur fiscale de la nue-propriété : 50 % soit 75 000 €). M. Y. achète cette nue-propriété au prix de 90 000 €. Selon les précisions de l’administration, les droits de mutation s’appliquent sur la valeur fiscale du droit démembré, soit 75 000 €, et non pas sur le prix de vente fixé à 90 000 €.

Une précision de l’administration fiscale opportune qui ravira les personnes réalisant de telles opérations !

BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 du 19 novembre 2013