Après l’annonce de plusieurs mesures fiscales visant à relancer la construction, l’administration fiscale vient de décrire le régime d’imposition applicable aux plus-values de cession de terrains à bâtir réalisées par les particuliers à compter du 1er septembre 2014.
Un abattement pour durée de détention identique pour tous les biens
L’abattement pour durée de détention applicable à la plus-value de cession d’un terrain à bâtir réalisée à compter du 1er septembre 2014 est désormais identique à celui prévu pour les immeubles bâtis.
Précision : le montant de la plus-value imposable se détermine en deux étapes, l’une portant sur le calcul de l’impôt sur le revenu et l’autre sur celui des prélèvements sociaux. Chaque calcul étant assorti de taux et de rythmes d’abattement pour durée de détention différents.
Ainsi, pour déterminer le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
– 4 % au terme de la 22e année de détention.
L’exonération d’impôt sur le revenu est donc totale après 22 ans de détention (au lieu de 30 ans auparavant).
Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
– 1,60 % pour la 22e année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
L’exonération de prélèvements sociaux est totale après 30 ans de détention, comme auparavant, mais selon un rythme d’abattement différent.
À noter : le nouveau régime d’imposition de la plus-value de cession de terrains à bâtir est dans l’ensemble plus avantageux qu’autrefois.
Un abattement exceptionnel de 30 % pour les terrains à bâtir
Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique, en principe, aux plus-values de cession de terrains à bâtir à la double condition que la vente soit précédée d’une promesse de vente signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse a été signée (exemple : réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre 2017 pour une promesse signée en 2015).
À savoir : l’abattement exceptionnel s’applique sur la plus-value de cession après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Il concerne aussi bien le calcul de l’impôt sur le revenu que celui des prélèvements sociaux.
Illustration
En septembre 2014, un propriétaire décide de céder pour 300 000 € un terrain à bâtir acquis 100 000 € en janvier 1997, soit un bien détenu depuis 17 ans. La plus-value imposable s’élève ainsi à 200 000 €. Par hypothèse, les conditions de l’abattement de 30 % sont respectées.
Calcul de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, soit :
– Abattement pour durée de détention : 72 % [(17-5) x 6 %]– Fraction de la plus-value imposable : 56 000 € [200 000 – (200 000 x 72 %)]– Abattement exceptionnel de 30 % : 16 800 € (56 000 x 30 %)
– Fraction imposable : 39 200 € (56 000 – 16 800)
L’impôt sur le revenu dû est de 7 448 € (39 200 x 19 %).
Calcul de la plus-value imposable aux prélèvements sociaux, soit :
– Abattement pour durée de détention : 19,80 % [(17-5) x 1,65 %]– Fraction de la plus-value imposable : 160 400 € [200 000 – (200 000 x 19,80 %)]– Abattement exceptionnel de 30 % : 48 120 € (160 400 x 30 %)
– Fraction imposable : 112 280 € (160 400 – 48 120)
Les prélèvements sociaux dus sont de 17 403 € (112 280 x 15,5 %).
Rappel : la plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %, soit un taux global de 34,5 %.
