Notaires : devoir de conseil et but poursuivi par les parties

Dans une affaire récente, un couple s’était engagé à acheter un immeuble en vue d’y établir sa résidence et d’y aménager des gîtes. Un notaire était intervenu pour le conseiller dans sa démarche et rédiger le compromis de vente. Confrontés à l’impossibilité d’obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de leur projet, les acquéreurs avaient refusé de régulariser l’acte authentique, ce qui avait conduit les vendeurs à les assigner en paiement de la clause pénale. Considérant que le notaire n’avait pas assuré l’efficacité de l’acte au regard du but qu’ils poursuivaient, les acquéreurs l’avaient alors assigné en responsabilité et indemnisation.

Un défaut de devoir de conseil

Saisie de l’affaire, une cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que le compromis rédigé par le notaire « constitue seulement un acte préparatoire à la vente, dans l’attente de la réalisation des conditions de fond et de forme nécessaires à la validité et l’efficacité de la vente, qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme préalablement à la signature du compromis et que, au vu des déclarations des vendeurs, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé aux acquéreurs une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire ».

Un raisonnement rejeté par la Cour de cassation pour laquelle le devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties. En conséquence, « il incombait au notaire, auquel les acquéreurs avaient exposé leur intention de créer des gîtes dans l’immeuble, de vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l’efficacité de l’acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement, ou de leur conseiller l’insertion d’une condition suspensive » d’obtention des autorisations administratives requises.

Cassation civile 1er, 15 juin 2022, n° 21-12345