Le prêt viager hypothécaire, encore appelé hypothèque inversée, est un prêt consenti par un établissement financier à un particulier, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant à ce dernier. Étant précisé que le remboursement intervient au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien hypothéqué. Une formule s’adressant principalement aux personnes d’un certain âge qui rencontrent des difficultés à souscrire un crédit.
Bien qu’il présente de nombreux atouts, le prêt viager hypothécaire n’a pas rencontré un franc succès depuis sa création en 2006. Une étude, réalisée sur une période allant de juin 2007 à janvier 2010, montre en effet qu’environ 7 200 demandes de prêt viager hypothécaire seulement ont été formulées et que 4 300 prêts ont été accordés pour un montant total de 352 M€. Des chiffres très faibles compte tenu du fait qu’une étude de marché menée en 2009 avait identifié une clientèle potentielle d’un million de personnes !
Pour faire la promotion de cette formule, les pouvoirs publics ont décidé, par le biais de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, de procéder à un petit dépoussiérage.
Le remboursement des intérêts
Ainsi, tout d’abord, le nouveau dispositif prévoit que le remboursement des intérêts peut désormais être effectué à échéance régulière et plus seulement en une fois à la fin de l’emprunt. Une mesure destinée à éviter des montants trop importants à rembourser du fait de la capitalisation des intérêts.
Précision : l’hypothèque, dans ce cas, ne sert de garantie que pour le remboursement du capital.
Par suite, l’offre préalable d’un prêt viager hypothécaire doit dorénavant comprendre une mention relative à l’échéancier des versements périodiques d’intérêts pour les prêts dont le taux d’intérêt est fixe, ou à la simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités d’intérêts pour les prêts dont le taux d’intérêt est variable.
À noter : cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités.
Par ailleurs, la loi introduit des dispositions ayant trait au remboursement périodique des intérêts. En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat des intérêts. Il peut également demander la résolution du contrat, ce qui implique le remboursement du capital versé ainsi que des intérêts échus. Et jusqu’au règlement complet, les sommes produisent des intérêts de retard au taux du prêt. En outre, l’établissement financier est en droit de réclamer à l’emprunteur le versement d’une indemnité dont le montant sera fixé par décret.
La création d’un « prêt avance mutation »
Enfin, les pouvoirs publics ont créé une nouvelle formule baptisée « prêt avance mutation ». Concrètement, l’établissement financier peut désormais financer des travaux de rénovation sur un bien immobilier au moyen d’un prêt garanti par une hypothèque constituée à hauteur du montant emprunté augmenté des intérêts capitalisés annuellement et dont le remboursement ne peut être exigé que lors de la mutation de ce bien (vente, donation…). Sachant que le remboursement des intérêts peut faire l’objet, comme pour un prêt viager hypothécaire « classique », d’un remboursement progressif, selon une périodicité convenue.
